DETAIL YANG HARUS KAMU TAHU TENTANG KPR

pada tanggal

 

Posted 25 May 2022

Sumber gambar: https://blog.acu.ca/

 

Skema KPR dinilai cukup aman karena segala administrasi dan surat properti berada di tangan bank penyalur kredit. Biaya uang muka biasanya berkisar 10 persen dari harga rumah KPR. Nanun, jangan terpaku pada bunga ringan di tahun-tahun awal cicilan karena itu adalah promo cicilan. Pastikan Anda menaksir kemampuan keuangan Anda berdasarkan suku bunga floating-nya yang harus Anda bayar ketika promo cicilan selesai.


Bunga KPR

Bunga floating adalah bunga yang terus berubah selama periode kredit, tergantung pada suku bunga BI. Kalau suku bunga BI naik, bunga KPR ikut naik, kalo suku bunga BI turun, bunga KPR belum tentu turun. Bunga floating di bank swasta terbesar di Indonesia adalah 11%. Bunga fixed adalah bunga tetap seperti kesepakatan di awal.Jadi solusinya adalah pilih KPR dengan suku bunga fix dalam jangka waktu yang panjang.

Jika ragu dengan bunga KPR yang ditawarkan maka Sobat dapat melihat di menu Suku Bunga Dasar Kredit pada website OJK di https://www.ojk.go.id/id/kanal/perbankan/pages/Suku-Bunga-Dasar.aspx

 

Cara membaca suku bunga bank untuk KPR

Liat tabel berikut













Sumber gambar: Felicia Putri Tjiasaka youtube channel

 

Bunga floating di bank swasta terbesar di Indonesia adalah 11%.

Misal KPR dengan bunga fix 5,75% selama 3 tahun. Artinya: Jika anda berencana KPR selama 7 tahun, maka tahun ke 1-3 dikenakan bunga fix sebesar 5,75%, dan tahun ke 4-7 dikenakan bunga floating sekitar 11%.

 

Misal KPR dengan bunga fix 6,75% selama 5 tahun. Artinya: Jika anda berencana KPR selama 10 tahun, maka tahun ke 1-5 dikenakan bunga fix sebesar 6,75%, dan tahun ke 6-10 dikenakan bunga floating sekitar 11%.

 

Misal KPR dengan bunga fix 5,75% selama 2 tahun dan bunga cap 7,75% selama 3 tahun. Artinya: Jika anda berencana KPR selama 15 tahun, maka tahun ke 1-2 dikenakan bunga fix sebesar 5,75%, tahun ke 3-5 dikenakan bunga cap sebesar 7,75%, dan tahun ke 5-15 dikenakan bunga floating sekitar 11%. Dalam kasus ini bunga cap 7,75% maksudnya adalah selama tahun ke 3-5 bunga maksimal yang bisa dikenakan adalah 7,75% atau dibawah itu, namun tidak boleh diatas 7,75%

Untuk mengetahui jumlah cicilan per bulan kamu dapat mengeceknya di kalkulator online dibawah ini https://www.rumah.com/kpr/kalkulators/simulasi-kredit-rumah


Pinalti

Pinalti dikenakan ketika kita ingin melunasi lebih cepat dari tenor yang telah disepakati.

Pinalti biasanya 2-3% dari sisa pokok hutang.

Misal KPR 1 Milyar, sisa pokok hutang yang belum dibayar adalah 500 juta. Pinalti = 2-3% x 500 juta = 10-15 juta

 

Sertifikat

Sertifikat untuk hunian ada 3:

-SHM (Sertifikat Hak Milik) = punya hak atas tanah dan bangunan, paling kuat

-HGB (Hak Guna Bangunan) = punya hak atas bangunan aja, untuk tanah nya tiap 10 tahun harus perpanjang, tapi biaya tidak besar.

-Girih = sejenis lembar bukti bayar pajak, biasanya tanah bekas adat, kekuatan hukumnya lemah, harga tanah nya biasanya lebih murah.

Kalau mau aman, pilih SHM.

 

 

Pengembang (Developer)
Memilih pengembang besar yang memiliki reputasi baik tentu lebih aman dan meyakinkan soal legalistas tanah dan bangunan. Akan tetapi biasanya harga rumah yang dipatok bisa lebih mahal.

Sementara jika tertarik dengan rumah yang dibangun pengembang kecil, Anda perlu melacak riwayat proyek yang dibangun pengembang tersebut beberapa tahun terakhir.

Merujuk laman OJK, Anda dapat mengecek status dan riwayat pengembang atau developer perumahan KPR pada situs https://sireng.pu.go.id atau melalui aplikasi SIRENG (Sistem Registrasi Pengembang). Sireng merupakan bagian dari usaha Kementerian PUPR mengawasi kualitas rumah subsidi yang dibangun oleh developer agar dapat memenuhi standar rumah layak huni.

 

 

Cara menghitung biaya-biaya KPR

Selain biaya angsuran dan bunga, ada biaya lain-lain sekitar 6-10% dari harga rumah. Misal harga rumah 2 M. Biaya lain-lain itu terdiri dari:

1

BPHTB (Bea Perolehan Hak Tanah & Bangunan) atau Pajak Pembeli

Pajak pembeli = 5% x (harga rumah – NJOP)

NJOP tiap daerah beda2. Cek di google.

Misal NJOP 60 juta

Pajak pembeli = 5% x (2 M – 60 juta) = 97 juta

 

2

Biaya AJB (Akta Jual Beli)

Biaya ini ada kalau beli rumah dari developer

Saat ini sertifikat rumah masih PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli), kekuatan nya masih rendah karena belum lunas.

Urutannya PPJB – AJB – HGB – SHM

Biaya dari PPJB ke AJB = 1% x harga rumah

Biaya PPJB ke AJB = 1% x 2 M = 20 juta

Biaya dari AJB ke HGB ataupun SHM = 2-3 juta

Kalo WNA cuma bisa sampai HGB aja

Kalo bisa pas beli rumah yang bukan beli di developer, cari yang sertifikat nya sudah SHM, supaya ga perlu keluar biaya.

 

3

Biaya Balik Nama

Dari penjual (developer) à ke pembeli

Biaya balik nama = 1-2% dari harga rumah

Biaya balik nama = 1-2% x 2 M = 10-20 juta

Ini sudah include biaya cek tanah, cek sertifikat, validasi, dll sekitar Rp500.000.


4

Biaya Jasa Notaris

Biaya Jasa Notaris = 1-2,5% dari harga rumah

Harga rumah diatas 1 M, biaya  nya 1 %

Biaya Jasa Notaris = 1% x 2M = 20 juta

 

5

Biaya KPR

5.1 Biaya apraisal = 1-1,5 juta

5.2 Biaya adm = 500-1 juta

5.3 Biaya provisi = 1 % dari pinjaman KPR

Harga rumah 2 M

DP 30% 600 juta

KPR = 2M – 600 juta = 1,4 M

Biaya provisi = 1% x 1,4 M = 14 juta

5.4 Biaya asuransi jiwa dan kebakaran = tergantung umur dan nilai rumah, misal 7 juta

 

Total biaya Rp 183.000.000 (Jumlahkan semua angka yang berwarna merah)

 

 

Source:

https://sikapiuangmu.ojk.go.id/FrontEnd/CMS/Article/20645

https://www.cnnindonesia.com/ekonomi/20210901101111-83-688179/cara-memilih-kpr-yang-tepat-dan-pertimbangannya

https://www.rumah123.com/panduan-properti/membeli-properti-627514-tips-membeli-rumah-pertama-milenial-id.html

Felicia Putri Tjiasaka

Ferry Irwandi

 

 

Komentar

Posting Komentar